「改正標準管理規約」のポイント
マンション規約の制定・変更は？

　国土交通省は今年度はじめに、「中高層住宅標準管理規約」を改正し、「マンション標準管理規約」として公表しました。

　マンション居住者が増加する中、維持管理と自治の充実は住み続けていく上で、なくてはならない重要なものです。

終の棲家としての集合住宅
心の通うマンションライフ

　「改正標準管理規約」を参考に、それぞれのマンションにふさわしい規約になるよう工夫することが重要です。

　「改正標準管理規約」とともに「同コメント」「新旧対照表」も公表。

　ポイントは、下記の他にも、ペイオフ解禁にともない「修繕積立金の活用･保管方法」を総会の決議事項とし、管理費からの支出、ＩＴ、オートロック設備など共用部分の範囲の拡充等ももりこまれました。

標準管理規約の改正ポイント

1.名称および位置づけの変更

　「マンション」の用語が定着していることから「マンション標準管理規約」に変更。管理組合が各マンションの実態に応じて管理規約を制定、変更する際の参考と位置づけ。なお、引き続き、新規分譲マンションの規約の参考としても普及する。

2.マンション管理士などの専門家の活用規定の新設

　管理組合が、マンション管理士、弁護士などに相談、助言、指導などの援助を求め、その費用を管理費で支出できるよう規定ももうけた。

3.建替えに関する規定の整備

　建替え円滑法、区分所有法の改定にあわせた。建替え決議をする場合の総会開催要件の厳格化、合意形成に必要な調査も管理組合の業務と認め、その費用は修繕積立金からとりくずせるなどの規定ももうけた。

4.大規模修繕の決議要件や、決議の方法など

　大規模修繕工事などを総会の普通決議でできるように改め、普通決議で実施可能な共用部分の変更例も例示。

5.管理組合業務の充実

　修繕工事の履歴を整理・管理すること。居住者間のコミュニティ形成などを追加。

2.未納管理費の請求規定の充実

　原則は総会決議で決するとしつつ、管理組合が機動的な対応ができるように、理事長が理事会の決議だけで法的措置などをとれるように規定をもうけた。

　などのポイントがあります。

「管理規約」見直しにあたっての主な留意点

■大規模修繕工事は「過半数決議」で可能に

　区分所有法改定で、「共用部分の変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）」は、組合員総数及び議決権総数の四分の三以上の多数による集会の決議で決する」となったことから、「共用部分の変更を伴わない」大規模修繕工事は「過半数決議」でも可能になりました。したがって、みなさんのマンションの管理規約が、大規模修繕工事の議決を「四分の三の特別決議」になっていても、「過半数決議」で「大規模修繕工事」をすすめることは問題ありません。しかし、トラブルが生じないように、あらかじめ管理規約を「過半数決議」に改正しておくことが大切です。
　なお、引き続き大規模修繕工事等を「四分の三の特別決議」にしておく場合は、改めて「四分の三の特別決議」にするという改正案を提案し、現行の管理規約の改正をおこなう必要があります。

■過半数決議による可否同数は、「否決」に

　「旧標準管理規約」では総会の普通決議事項について可否同数の場合、「議長の決するところによる」。今回の改正で、議長も組合員と同様に議決権を行使し、「議決権の過半数で決すること」になりました。その上で「過半数を得られなかった議事は否決」としました。

■「普通決議」は組合員及び議決権総数の過半数に

　「改正標準管理規約」では、「普通決議」の要件として、総会に出席した過半数の組合員で、議決権総数の過半数で決議するとなりました。最低議決は、過半数の出席による過半数の決議、総組合員の議決権総数四分の一で決議されることになります。大規模修繕工事等のように多額の費用を要する事項については、総組合員数及び議決権総数の各過半数で決議することも可能としています。

　区内分譲マンションは４万５９９戸、８７２棟で、全住宅の15％、人口の20％。築年数は平均で15・05年で大規模修繕の実施時期にあたるのものが多いと指摘しています。築30年以上が５・４％、20〜30年が36・３％と、居住者の高齢化も進んでいます。